（靖州县自然资源局）

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）等有关规定和行政程序建设的要求，经湖南省自然资源厅《湖南省自然资源厅关于同意公布实施靖州苗族侗族自治县城镇基准地价更新成果的函》验收合格，县自然资源局组织起草《靖州苗族侗族自治县人民政府关于公布靖州县城镇基准地价更新成果的通告》。现将有关情况说明如下：

1、基准地价成果更新的必要性

靖州县现行基准地价成果估价期日为2016年6月1日，至今已超过3年。随着靖州县城市建设发生了翻天覆地的变化，靖州绕城公路、诚州北路竣工通车，城区路网进一步完善。文体中心片区建设、主次干道油化、重点地段景观亮化和新建道路绿化全面完成，新建、改造路灯2569杆，改造背街小巷110余处，建成民族特色公交站台37个，命名主次干道9条，人行道板、路名牌、隔离护栏等配套设施不断完善。启动渠阳古城综合治理，建设江东风雨桥，完成永平路沿线风貌改造。此外城西整体开发不断推进，东和御景园、北城名邸等项目进度加快，完成了汽车站和塘湖中心养护站主体工程，完成艮山口供水管网建设，扩大城区自来水覆盖范围。一系列的城市发展建设，使如今的靖州，城靓了，路畅了，水清了，景美了，城市的区位、品位得到了进一步提升。原有基准地价无论从地价水平、级别范围设置还是地价内涵方面均显现出局限性。为了保持成果的现势性，满足地价管理工作的需要，现行基准地价成果亟须予以更新。根据中华人民共和国国家行业标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001）的有关规定及湖南省国土资源厅湘国土资发〔2001〕61号文件《关于加强地价管理开展城镇基准地价更新与平衡工作的通知》要求，“三年以上没有进行基准地价更新的，当前土地价格水平变化已超过规定幅度的，原有基准地价采用的评估方法或所用的地价内涵与国家规定不一致的，以及未开展过基准地价评估的城镇，各地均应迅速部署开展基准地价评估工作。”因此，我们适时启动并于2019年12月完成了靖州苗族侗族自治县城镇基准地价成果更新工作。

2、基准地价成果更新的地域范围

一是确定本轮靖州县城区基准地价更新范围面积为25.23平方公里，范围面积与上轮保持一致，没有变化。总体上，此次靖州县城区基准地价更新范围基本涵盖了靖州核心城区的所有建成区以及规划待建区域，能够有效满足自然资源管理部门在未来3到5年土地出让、土地评估、土地相关税费征缴等地价管理工作的需要。

二是靖州县建制镇的基准地价更新范围共包括新厂镇、甘棠镇、坳上镇、大堡子镇、平茶镇5个建制镇的土地利用总体规划所确定的城镇建设用地区域。

3、基准地价成果更新的基准日

根据资料调查的时间及有关要求，此次基准地价成果更新的基准日定为2019年6月1日。

4、基准地价的内涵

表1      靖州县城区商服、住宅、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地级别基准地价内涵表

表2     靖州县建制镇（一等镇、二等镇）级别基准地价内涵表

5、城区基准地价的测算与确定

本次靖州县城区基准地价评估按照《城镇土地估价规程》的相关技术要求，其技术路线为：用土地条件划分均质地域（或以土地定级为基础），用市场交易价格等资料评估基准地价。具体包括以下过程：①在土地定级和均质地域划分的基础上，根据市场资料，运用收益还原法、成本法、剩余法等测算样点地价；②测算有样点均质地域平均地价，并据此建立均质地域综合分值与均质地域平均价格的数学模型，测算无样点均质地域平均价格；③求取同级别内均质地域平均价格面积加权平均值，其中，对工矿仓储用地另增加线性模型法测算级别基准地价，并用成本法对工矿仓储用地地价进行成本控制，最终得到商服、住宅、工矿仓储三种用地类型的级别基准地价。此外针对公共管理与公共服务用地的特征、价格形成机制、收益水平等客观差异，在分类的基础上参照《规程》相关要求，采用典型案例系数修正法、模拟市场替代法等新方法进行测算，最终得到公共管理与公共服务用地基准地价。

商服用地及住宅用地级别基准地价的测算采用的方法是在划分均质地域（以下描述简称为区片）和在对区片定级分值进行汇总后，结合有样点地价均质地域，建立区片总分值与区片平均价格的数学模型，并推算出无样点区片的平均地价，再以加权平均求和的方式，测算出级别地价。

工矿仓储用地基准地价成果更新采用均质地域地价平均法和级别地价平均法测进行测算，并通过采用成本法对城区边缘地区工矿仓储用地基准地价进行成本控制。

据公共管理与公共服务用地交易样点较少的实际情况，以及公共管理与公共服务用地的自身特征结合搜集到的相关外业调查资料，公共管理与公共服务用地I基准地价测算采用模拟市场替代法、典型案例修正法来进行其价格测算。公共管理与公共服务用地Ⅱ基准地价测算可采用典型案例修正法及成本法对其进行价格测算。

6、建制镇基准地价的测算与确定

五个建制镇采用收益还原法计算房地出租样点地价，采用剩余法计算房地转让样点地价，采用成本逼近法计算征地拆迁样点地价。在样点地价测算的基础上，再结合专家、领导及熟悉当地市场情况同志的意见，并经各城镇地价平衡与协调后形成最终的基准地价。

靖州县自然资源局

二〇一九年十二月十七日