申请人：曾某。

被申请人：靖州苗族侗族自治县自然资源局。

申请人不服被申请人2024年10月30日作出的《不动产登记不予受理告知书》（编号20240002），申请行政复议一案，本府依法适用普通程序进行了审查。本府于2025年1月10日听取了申请人的意见，于1月13日听取了被申请人的意见。2025年1月20日，因案件情况复杂，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十二条第一款的规定，本府延长审理期限三十日。本案现已审查终结。

申请人请求：请求依法撤销被申请人靖州苗族侗族自治县自然资源局不动产登记中心作出的《不动产登记不予受理告知书》（编号20240002）的决定。

申请人称：2017年3月2日，申请人与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由申请人购买该房地产开发有限公司开发的位于某商业广场一套商品房。房屋用途为住宅，框剪结构。当日申请人交清了全部购房款及房屋契税、购房代办费和房屋装修押金。第二天该房地产开发有限公司履行交房手续。2017年12月5日申请人入住该房。申请人与该房地产开发有限公司在2017年3月2日签订的《商品房买卖合同》，虽然没有网签备案，但并没有违反法律法规的强制性规定，靖州苗族侗族自治县人民法院、怀化市中级人民法院和湖南省高级人民法院先后四次判决或裁定该《商品房买卖合同》合法有效。

2015年11月26日该房地产开发有限公司与某建设工程有限公司到原靖州县房产管理局办理了预抵押登记（即抵押预告登记），原靖州县房产管理局核发了靖房2015预备字第1159号靖州县预抵押登记备案证明（以下简称备案证明）。2024年3月19日该房地产开发有限公司为某商业广场项目商品房办理了不动产首次登记，但至今某建设工程有限公司没有申请办理不动产登记。因此，按照《中华人民共和国民法典》第221条，其预告登记失效。

据了解，当时该房地产开发有限公司用以抵押的抵押物是在建建筑物。原房产管理局在该房地产开发有限公司以在建建筑物作抵押的情况下，为某建设工程有限公司进行抵押预告登记、核发《备案证明》，违反《不动产登记暂行条例实施细则》第85条。原房产管理局为某建设工程有限公司以在建建筑物进行抵押预告登记、核发《备案证明》缺乏法律法规规章依据。该房地产开发有限公司和某建设工程有限公司申请办理抵押预告登记时虽然提交了2015年11月26日双方签订的《欠款抵押协议》《预告抵押登记约定》及《靖州县预购商品房抵押登记申请表》，但是提交的资料不仅相互矛盾而且不完整，不符合《不动产登记暂行条例实施细则》规定要求，提交的资料有造假嫌疑。

2024年9月13日，申请人向被申请人主管的靖州苗族侗族自治县不动产登记中心（以下简称县不动产登记中心）递交了《房屋产权登记申请书》，2024年10月30日县不动产登记中心作出了《不动产登记不予受理告知书》（编号：20240002），理由是：因该房屋已备案至其他权利人名下，且有预告登记，登记的权利人和义务人都非申请人。之后，申请人又向县不动产登记中心递交了《依职权注销登记申请书》，请求县不动产登记中心依照职权注销靖房2015预备字第1159号登记，但县不动产登记中心拒绝了申请人的申请。虽然抵押预告登记时效、核发的《备案证明》违法，但在没有被撤销、被注销的情况下，直接导致了申请人申请不动产登记不能，严重侵害了申请人申请不动产登记的权利。

申请人认为靖房2015预备字第1159号《靖州县预抵押登记备案证明》违法、无效应当予以撤销。其存在导致了申请人申请办理不动产登记不能，侵害了申请人不动产登记的权利。

被申请人称：

一、被申请人作出的20240002号《不动产登记不予受理告知书》的决定书适用法律正确。

2015年11月26日，某房地产开发有限公司将涉案房屋备案至该房地产开发有限公司名下，并对涉案房屋办理了预告抵押权登记，抵押权人为某建设工程有限公司。依据不动产登记规程（TD/T1095-2024）及《不动产登记暂行条例实施细则》等办理预抵押权注销登记相关规定：预告登记的注销有下列情形之一的，当事人可以申请注销预告登记：1.买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除等导致债权消失的；2.预告登记的权利人放弃预告登记的；3.法律、行政法规规定的其他情形。因涉案房屋登记权利人和义务人均非申请人，申请人要求依职权办理靖房2015预备字第1159号《靖州县预抵押登记备案证明》注销登记申请，明显不符合法律规定，该请求事项依法应予驳回。

二、被申请人作出的20240002号《不动产登记不予受理告知书》的行政程序合法。

根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定：（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。县不动产登记中心作出不予受理登记申请的决定后，向申请人出具了20240002号《不动产登记不予受理告知书》，告知书中阐明了不予受理的理由和依据。该行政行为符合法定程序。

本府查明：

2015年11月26日，某房地产开发有限公司对某商业广场某套商品房合同进行网签备案，并对其进行预售商品房买卖预告登记。2015年11月27日，该房地产开发有限公司办理了预售商品房抵押权预告登记，抵押权人为某建设工程有限公司。2017年3月2日，申请人与某房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买该房地产开发有限公司开发的位于某商业广场的一套商品房，于当日一次性付清房款、契税、购房代办费、房屋装修押金。2022年至2024年，申请人先后四次参加该套商品房的执行异议之诉，法院的裁定书、判决书中均认定申请人与该房地产开发有限公司签订了合法有效的商品房购买合同，申请人享有足以排除强制执行的民事权利。2024年10月23日，申请人向县不动产登记中心提交《依职权注销登记申请书》，请求注销登记并撤销靖房2015预备字第1159号《靖州县预抵押登记备案证明》。2024年10月30日，县不动产登记中心作出《不动产登记不予受理告知书》（编号：20240002），认为申请人不是该商品房预告抵押权登记的权利人和义务人，没有注销登记的申请主体资格，且告知了申请人申请注销登记需提交的材料。

上述事实，有《依职权注销登记申请书》《商品房买卖合同》、发票、完税证明、收据、法院判决书、裁定书、《不动产登记不予受理告知书》（编号：20240002）等证据证实。

本府认为：

一、根据《中华人民共和国行政复议法》第十九条第一款的规定，公民、法人或者其他组织对行政行为不服申请行政复议的，作出行政行为的行政机关或者法律、法规、规章授权的组织是被申请人。本案中，虽然作出《不动产登记不予受理告知书》（编号：20240002）的是县不动产登记中心，但靖州苗族侗族自治县自然资源局是我县不动产登记的法定机关，县不动产登记中心作出《不动产登记不予受理告知书》（编号：20240002）的行政行为应由靖州苗族侗族自治县自然资源局承担责任。县不动产登记中心不具备作为行政复议被申请人的主体资格，故本案以靖州苗族侗族自治县自然资源局作为被申请人进行审理，主体适格。

二、根据《不动产登记暂行条例》第十七条第二款的规定，不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。本案中，申请人于2024年10月23日向县不动产登记中心递交了《依职权注销登记申请书》，县不动产登记中心于2024年10月30日作出《不动产登记不予受理告知书》（编号：20240002），不符合上述法律规定，违反法定程序。

综上所述，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十四条第一款第（二）项的规定，本府决定：

撤销被申请人于2024年10月30日作出的 《不动产登记不予受理告知书》（编号：20240002）。

申请人如不服本决定，可以自收到本决定书之日起十五日内，依法向怀化市中级人民法院提起行政诉讼。

靖州苗族侗族自治县人民政府

                               2025年2月13日