关于《靖州苗族侗族自治县人民政府关于公布实施靖州苗族侗族自治县农用地定级与基准地价和城镇标定地价评估成果的通知》的解读
发布时间:2024-09-27 14:07 信息来源:靖州县司法局
一、靖州县农用地定级与基准地价和城镇标定地价制定的必要性
农用地基准地价是适应土地使用制度改革和土地管理发展的需要而开展的重要工作,有助于摸清农用地资源的价值,农用地定级与基准地价的制定为今后农用地租赁、联营入股、授权经营使用权等有偿使用价值评估奠定基础,为农用地出租、抵押等价值评估行为提供参考。标定地价是公示地价体系的重要组成内容,也是政府管理调控土地市场的重要手段。标定地价的制定可用于衡量区域间地价水平,从而优化城镇土地的合理配置,也可作为基准地价评估和宗地评估的参考,为促进土地市场价格水平信息公开,建立公平、公开地产市场提供重要的参考依据。根据《关于进一步加快推进湖南省公示地价体系建设和管理工作的通知》(湘自然资办发〔2020〕106号)和《关于进一步做好湖南省公示地价体系建设和管理有关工作的通知》(湘自资办发〔2022〕23号)文件要求,我县于2020年9月开始制定农用地定级与基准地价和城镇标定地价,并于2024年4月26日通过怀化市自然资源和规划局验收。
二、制定过程
2020年9月县自然资源局组织技术单位开始制定农用地定级与基准地价和城镇标定地价,并迅速组织开展了前期各项工作,具体包括以下几个方面:一是制定农用地定级与基准地价和城镇标定地价工作方案和技术方案,收集相关基础资料与图件,地价样点调查;二是对外业调查资料进行检查、分析、整理、录入及建库;三是划分土地级别并进行检验校正;四是测算样点地价,测算确定各用地类型各级别基准地价;五是对成果进行分析和实地校核后得到农用地定级与基准地价和城镇标定地价评估成果。
在初步成果形成后,起草了《靖州县农用地定级与基准地价和城镇标定地价评估成果(征求意见稿)》向社会各界征求意见和建议,未收到意见和建议。2021年5月10日,召开成果听证会,征询各单位、专家和领导意见,采纳了听证会代表的意见,对成果进行了修改。2024年4月26日,怀化市自然资源和规划局出具了《关于对靖州县农用地定级与基准地价和城镇标定地价评估成果的确认函》,同意按照该评估成果公布实施。
三、需说明的问题
农用地基准地价内涵包含了七个方面的内容,分别是:①设定土地级别或均质地域的平均土地价格;②设定时间(基准日)的土地价格;③设定用地类型的土地价格;④设定权利状态下的土地价格;⑤设定土地使用年期的土地价格;⑥设定耕作制度(熟制)下的土地价格;⑦设定开发程度(农田基本设施状况)下的土地价格。
1、土地级别:根据靖州苗族侗族自治县农用地定级结果进行确定。
2、估价期日:根据项目开展的时间,同时考虑到成果的现势性,确定本次靖州苗族侗族自治县农用地基准地价估价期日为2024年1月1日。
3、土地用途:耕地、园地、林地。
4、土地权利状况:土地承包经营权、土地经营权。
5、土地使用年期:土地经营权为1年(耕地);土地承包经营权参照《土地管理法》法定最高年期,耕地和园地为30年、林地70年。
6、农田基本设施状况:不同地类采用不同标准。
标定地价内涵包含了七个方面的内容,分别是:①设定时间(估价期日)的土地价格;②设定用途的土地价格;③设定权利状况下的土地价格;④设定使用年期的土地价格;⑤设定容积率下的土地价格;⑥设定开发程度下的土地价格;⑦设定市场状况下的土地价格。
1、估价期日:根据《标定地价规程》,估价期日为每年1月1日。考虑到成果的现势性,确定本次估价期日为2024年1月1日。
2、土地用途:由于靖州苗族侗族自治县城区土地利用现状用途与交易的土地用途主要为商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、工矿仓储用地四种,故本轮标定地价制定仅针对商服、住宅、公共管理与公共服务用地、工矿仓储用地四类用地进行评估。
3、权利状况:宜为相对完整的土地权利价格,不考虑抵押权、地役权等他项权利的限制。价格类型应反映标准宗地的使用权类型现状。其中,出让土地的标定地价应为出让土地使用权价格,划拨土地的标定地价应为划拨土地使用权价格,租赁土地的标定地价应为以年租金形式表现的土地使用权价格本次设定的标准宗地权利状况均为国有出让土地使用权。本次选取的标准宗地均为国有出让土地,价格类型为出让土地使用权价格。
4、使用年期:出让土地的使用年期按各用途的法定最高年期或政策规定的年期设定。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院第 55 号令),土地使用权出让最高年限按用途确定,其中住宅(居住)用地70年,工矿仓储(工业)用地50年,公共管理与公共服务(教育、科技、文化、卫生、体育)用地50年,商服(商业、旅游、娱乐)用地40年。
5、容积率:依据标准宗地合法的现状条件设定。
6、土地开发程度:通过对靖州苗族侗族自治县城区调查,目前靖州苗族侗族自治县城区土地开发程度普遍达到宗地外围“五通”(通路、通电、供水、排水、通讯)及宗地内场地平整,故本次设定标准宗地的土地开发程度为“五通一平”。
7、市场状况:市场特征为平稳正常情况、公开竞争市场条件。