一、集体建设用地基准地价制定的必要性

随着集体经营性建设用地入市政策的逐渐放开，对集体建设用地流转市场的管理显得日益重要。本次集体建设用地基准地价的制定，不仅为集体建设用地流转提供了价格参考依据，为集体建设用地的出让、转让、租赁、抵押、入股等涉及土地使用权转移过程中的地价等提供合理的依据，更在规范集体建设用地使用权流转市场秩序，为政府有关部门全面掌握集体土地质量及利用状况，科学管理和合理利用集体土地提供依据等方面有重要意义。根据《关于进一步加快推进湖南省公示地价体系建设和管理工作的通知》（湘自然资办发〔2020〕106号）和《关于进一步做好湖南省公示地价体系建设和管理有关工作的通知》（湘自资办发〔2022〕23号）文件要求，我县于2020年9月开始制定集体建设用地基准地价，并于2022年9月21日通过湖南省自然资源厅验收。

二、制定过程

2020年9月,县自然资源局组织技术单位开始制定靖州县集体建设用地基准地价，并迅速组织开展了前期各项工作，具体包括以下几个方面：一是制定靖州县集体建设用地基准地价评估工作方案和技术方案，收集相关基础资料与图件，地价样点调查，共收集样点资料230个；二是对外业调查资料进行检查、分析、整理、录入及建库；三是划分土地级别并进行检验校正；三是测算样点地价，测算确定各用地类型各级别基准地价；四是对成果进行分析和实地校核后得到集体建设用地基准地价评估成果。

在初步成果形成后，2021年5月10日，县自然资源局召开成果听证会，征询各单位、专家和公众意见，采纳了听证会代表的意见，对成果进行了修改。

2022年4月，根据《关于进一步做好湖南省公示地价体系建设和管理有关工作的通知》（湘自资办发〔2022〕23号）对集体建设用地基准地价工作的最新要求，对成果进行进一步的更新完善，形成最终上报成果。提交上报成果后，省自然资源厅组织相关专家对成果进行多轮审查，并召开领域内专家评审会，进行了两轮意见反馈、修改。2022年9月21日，省自然资源厅出具了《关于同意公布实施靖州县集体建设用地基准地价评估成果的函》，同意按照该评估成果公布实施。

2022年10月12日，县自然资源局将《关于公布实施靖州县集体建设用地基准地价评估成果的通知（送审稿）》送县司法局合法性审查。10月13日，县司法局出具了合法性审查报告。 10月14日，《关于公布实施靖州县集体建设用地基准地价评估成果的通知》经县第九届人民政府第15次常务会议审议通过。

三、需说明的问题

基准地价内涵包含了七个方面的内容，分别是：①设定土地级别的平均土地价格；②设定时间（估价期日）的土地价格；③设定用途的土地价格④设定权利状态（指完整出让土地使用权）下的土地价格；⑤法定最高出让年期的土地价格；⑥设定容积率（通常为区域平均容积率）下的土地价格；⑦设定开发程度下的土地价格。

1、土地级别：根据靖州县土地利用现状、土地条件、城市规划等多方面资料，对集体土地进行综合定级。根据定级结果，靖州县商服用地、宅基地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地均划分为四个级别。

2、估价期日：根据评估开展的时间，同时考虑到成果的现势性，确定本次基准地价估价期日为2022年1月1日。

3、土地用途：靖州县集体建设用地基准地价用途为商服用地、宅基地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地四大类。

4、土地权利状况：根据《集体建设用地定级与基准地价评估技术规范》，参考《城镇土地估价规程》，除宅基地为宅基地使用权外，其他地类基准地价权利状况确定为出让集体建设用地使用权。

5、土地使用年期：根据国务院第55号令和靖州县实际情况，结合最新政策和文件要求，本轮集体建设用地基准地价评估中，土地使用年期设定中，商服用地为40年，宅基地为无限制年期，工矿仓储用地为50年，公共管理与公共服务用地年期设定为50年。

6、容积率：根据外业调查资料中靖州县集体房屋层数、建筑密度、建筑系数等指标，经过分析与测算，确定靖州县集体平均容积率的设定水平。

7、开发程度：通过调查，靖州县集体建设用地开发程度普遍达到宗地红线外“三通”及红线内场地平整，故土地开发程度界定为三通一平，即宗地红线场地外通电、通路、通讯，红线内土地平整。